购房猫腻太多了 如何避免掉进陷阱?

购房猫腻太多了 如何避免掉进陷阱?

石家庄正在由过去的“土家庄”变得“高大上”,房地产市场功不可没。与此同时,省会的房地产开发中,也存在个别违反规划建设、非法预售等问题。打开QQ软件,点击搜索群功能,输入“维权”一词,会搜出一批同城维权群,而这些“维权群”大多是石家庄一些楼盘的业主成立的。

近一两年,“维权”成为热频词,而购房维权的焦点主要集中在期房。签了购房协议,交了首付款,房子却交付无期,业主与开发商的购房协议并没有从“房纸”顺利变成“房子”,还有些购房者遇到难以维权的困境。好在政府已发现了房地产市场存在的问题,眼下,石家庄正在着手开展房地产市场专项整治工作。这次市场整顿将从土地供应源头上杜绝违法建设,没有信誉的开发商很难再生存下去了。政府正在为市民创造一个安全、放心的房地产消费环境,今后买房掉进陷阱的事会越来越少。本期“市民圆桌”,我们将配合这次房地产市场整顿,和大家一起聊聊购房如何维权、如何防止掉进陷阱的问题。如果你在购房或维权过程中有些什么想说给大家听听的经历,欢迎在燕赵都市网给我们留言。

案例 购房两年了房子连影都没见着

5月9日上午,石家庄市区雨势急促,在中山东路某房地产公司的办公区里,刘先生等20余名购房者,心情也像窗外的天气一样布满阴云。

“我们买的房子位于石家庄东南部,属于栾城区,当时销售人员说楼盘距离东二环与南二环交叉口非常近,而且小区建成后毗邻环城水系。我们觉得环境不错,价格也便宜,就交了首付。”购房者刘先生告诉记者,他是2013年8月购买了该房地产公司开发的楼盘,然而本该已交付的房子,如今依然是“镜花水月”。

刘先生并非石家庄本地人,平时做点小生意,收入不高,购买期房是无奈的选择。“当时我们也知道这个楼盘没有"五证"中的任何一证,但就是因为只有4000多元的均价,感觉比现房便宜得多。结果被害惨了。现在交钱快两年了,楼盘所在的地方只有一个大坑,压根没有动工的迹象。”

和刘先生有相同遭遇的还有不少人,有的交了几十万元全款,大部分是交了十几万元的首付款。“我们的钱都是省吃俭用攒下的,还有向亲朋好友借的,但现在连房子的影都没看到。”购房者小王来自邯郸,在石家庄打工,妻子差点因为房子的事和他离婚。

另一位业主告诉记者,他们多次来开发商公司询问工程进度,但工作人员总是推托。“因为大家都怕钱打了水漂,我们就和开发商签署了回购协议,我们退房,开发商把钱还给我们,但开发商几次都拿"没钱"做挡箭牌,让我们等等。前两天,我们再次来到开发商这里要求退钱,工作人员却告诉我们他们也联系不到老板。我之前已经在法院起诉了开发商,也胜诉了,但现在因为开发商没钱,也执行不了。”

记者询问了这家房地产公司的工作人员,他们确认这些业主购买的楼盘并没有建设用地规划许可证等相关证件,是此次政府重点整顿的对象。

曾在弘石湾B区买了一套房子的李女士也有类似的困扰,她在2013年年底首付40万元购房,但现在这个楼盘只打了地基。

购房协议里有“猫腻”

说起买房,有人认为“五证”齐全的准现房买着才踏实,但也有人因为种种原因购买那些还没有办理“五证”的商品房,尽管和开发商签订了购买协议,但楼盘一旦无法办理证件,很有可能让购房者陷入漫长等待中。

大家说

“如果时光重来,我肯定选择二手房,不想等这没影的期房了。在我们与开发商签署的购房协议上写着,遇到不可抗力,开发商如果延迟交房,每天都应支付房款万分之一的赔偿,但真会赔偿的开发商并不多,即便赔,也是抵用物业费的形式,拖你没商量。”市民张女士说。“期房的形式我一点不赞成,说白了就是敛钱。我问了一些律师,他们说和开发商签了一张协议,即便房子一直下不来,也不算诈骗,这个我不能理解,有的售楼中心墙上挂的资料都是假的。”郝先生说。

热心市民梁建军认为,市民要小心楼市里的陷阱。“我这个房子买得稍早一点,签的是正式合同,但也是很长时间以后才交房。有的期房演绎成了就是签一个协议,合同文本都出不来,房管局都不给它正式的销售合同,所以这个就更差了。很多是还没挖坑,折腾半天还是一块空地。老百姓一个是法律知识少,一个是维权意识差,所以才有现在这些乱象,才有不法的开发商钻这个空子。觉得你不是买房心切吗,看我这儿便宜,你来吧,挖了一个大坑让你跳进去,结果才出现这样情况。”

“期房”概念存在误读

期房的概念,购房者都不陌生。在许多市民的认识中,期房就是还没有盖好的房子,然而这其实存在着误区。本期生活圆桌上,两位律师朋友指出,没有预售许可证就卖的“期房”,其实只是违规销售。

律师陈江涛认为,“期房”的概念容易产生混淆。“国家法律上说期房,这个概念里面期房肯定得有预售许可证才能允许你卖。现在房地产开发企业打的旗号是卖期房,实际是没有预售许可证的,其实不是期房,属于违规销售。”“据我了解,咱们国家刚开始为什么要有期房这种形式呢?主要是大约90年代左右,房地产开发企业资金比较薄弱,政府出台的政策就是可以先把房子盖起一部分来,然后老百姓先出钱买房,买房以后房地产开发企业回笼一些资金再继续盖,而且是以立法的形式,用法律固定下来了,就是现在咱们说的预售许可制度。”邸建凯补充说,“现在有些房地产开发企业逃避政府监管,本来条件满足了才能发预售许可证,很多房地产开发企业撇开这些条件,也不办预售许可证就开始卖了,却不跟老百姓说没有预售许可证,就说卖的是期房,而合法的期房必须得有预售许可证,没有预售许可证就不叫期房。”

陈江涛结合自身工作经验说,目前关于期房买卖产生的纠纷大部分围绕延期交房、面积缩水、规划变更、设计变更、房屋质量等方面,消费者无疑都处于弱势地位,“法律规定的是这几种情况下都可以退房,但是退房的话受损失最大的还是业主。”

买期房是“偏向虎山行”

对于许多市民来说,购买期房其实是无奈的选择。期房销售存在的一些漏洞和问题,不仅给购房者带来损失,也让职能部门面临监管的困境。

“大家也说了期房制度确实本身有很多不完整的地方,这是众所周知的,但是现在都买现房或者二手房也很不现实,这就是实际情况。按规定"五证"不全的期房不能卖,但是现在所卖的期房里面"五证"全的没几个,刚需也好或者改善型需求,都让购房者不得不买期房。”河北省消费者协会房地产行业分会会长张彦峰说。

市民曾女士也认同这个观点:“不是说老百姓贪图便宜,很多人买房有刚性需求的。”

梁建军认为,前两年的“房地产热”也是期房盛行的原因,“房子天天在涨价,老百姓心慌,没房子的想买房子,还有投资的心理,一个是没房子的觉得买这个期房省个钱,有房子的进行投资,觉得以后会挣点,各种情况都有,实际上也有很多潜在问题。”

不仅购房者购买期房必须承担较高的风险,职能部门对于期房销售也面临着监管的尴尬,“期房预售制度规定了很多条件,比如说有一些是资金回笼后,还要用到项目上来,这个太难了。我们说石家庄市吧,房地产开发企业有数百家,可能同时有数百个项目来做,每个项目都要看资金回笼,从法律层面上说监管很难,监管难就说明不好执行,不好执行就说明这个制度有一定的漏洞。所以我得出这样一个观点,期房制度应当调整或者终结了,主要原因是监管太难。”邸建凯说。

避开陷阱,需审开发商资质

普通市民更关心的问题也许是,在目前的情况下,购房时怎样才能避免掉进陷阱,不至于让辛辛苦苦攒下的血汗钱打水漂?

“首先要对这个项目有一个基本的认识,有的房子除了一个户型图什么都没有,这就是典型的图纸房,这是很容易出现问题。项目土地是回迁还是划拨用地?是不是商业用地?要把土地性质了解清楚。其次,我们要对开发商的基本情况有所了解,比如说土地用地情况可以到土地局去问,开发商的资质情况,开发商批的项目性质,房管部门都有备案。有人说开发商挂的预售证是假的,其实现在预售证在房管部门都可以查出来。”张彦峰说。

陈江涛补充说:“退一步说,如果我们买房,楼盘没有预售许可证的情况下,最重要的就是看看有没有土地证,万一开发商没有资金,至少也可以把地转给别人继续开发。”

张彦峰认为,维权应该有理性的态度,干着急不能解决问题。关于维权,陈江涛建议有两个原则:“一是要及时,尽快去追究房地产开发商的责任,在他没有全面陷入困境的情况下,就已经抓住了他的财产或者控制住他的资产账户,这个时机是保障自身利益的基础。第二就是专业性,很多老百姓在维权过程中做了很多无用功,甚至也浪费了自己的一些财产。可以寻求专业人士的帮忙,包括律师或者其他法律工作者都可以。”(燕赵都市报)

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