按房价?按租金?关于房地产税征收标准,你占哪一派?

中国网2017-12-27 09:39

按房价?按租金?关于房地产税征收标准,你占哪一派?

在18-20日的经济工作会议上,货币政策、长期租赁等热点关键词都被一一提及了,但被热议了多年的房地产税,却未有占据笔墨。

但这并不影响它在坊间的“全民最爱猜想话题”地位。

全民恐慌:房地产税将按房价征收?

12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度》文章。文中指出:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

按照肖部长的观点,房地产税的征收,应按“评估值”征收。

这一观点,引起了行业人士的疑惑,“按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算,每年要缴的房产税约在13万元左右,相当于初级白领一年的工资。哪怕二套房起征,按照北京目前的租金回报水平,上述房屋的租金也就刚刚够交税。而在年租金回报不足2%的地段,则房东还得自己贴钱补足税款”。

弹房君办公室附近小区的大爷大妈们也很是恐慌,在风和日丽的下午围成圈儿喳喳议论:“当初好不容易排够资格才有的福利分房,现在涨了30倍以上,按现在的房价水平来交税的话,自己和老伴儿的退休金凑一块儿都不够。”

怎么办呢?

还好还好,肖部长的观点,还只是个人的观点,并不代表制度已经确定。

目前能确定的只有,房地产税的开征已是必然。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入。后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用。征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。特别是“房住不炒”理念下,房地产税作为抑制房地产市场投机的工具之一,必出无疑。

至于推出的时间,按照人民日报中央厨房·麻辣财经工作室在《房地产税要来了?按评估值征收可行吗》一文所说,至少得等到2019年之后。但就如北京师范大学房地产研究中心主任董藩所言,“房地产税若目前推出,可能成为有史以来征收成本最高、争议最大、摩擦最激烈的税种”,关于“怎么征”的讨论,市面上站成了好几派。

征税税基:房价?租金?

第一种,按房子评估值征。肖部长的撰文,就是站的这一观点。美国的房产税税基就是房屋评估值,目前国内已经进行房地产税试点的上海,也是以住房市场交易价格作为基础,核算应缴房产税。但上海针对的是新成交住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房),且如果这套房子是首套房,则上海户籍首套房免征,非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后,交了的税费还可以退还。此外,对上海居民家庭,上海现行的房产税征税标准还给予人均60平方米的免税住房面积。目前上海的房产税应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

第二种,按房产租金估值征。这种提议,是参考香港房产税的征收方法。在香港,如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,税率为15%。在新加坡,租金的多少也决定了应征房产税的多少:出租一个房间一年的租金低于6000新币的,免收房产税;在6000至24000新币的,只对高出的部分征收4%的税,前面6000新币免收;租金超过24000新币,超过部分缴纳6%的房产税。值得一提的是,新加坡房地产税的税基,即“出租一个房间一年的租金”,通常是由新加坡政府制定的。

对于上述两派观点,民间的疑惑,一个是在于房价涨幅那么快,如何评估才能保障民生,而另一个是在于,租金是否会转移到承租人身上。而这些疑惑,又关乎到,起征点的设置。

起征点:面积?套数?

第一种,按房屋套数起征。例如《地产》杂志主编张文豪就认为,房产税的征收,可以先从“过份套数”拥有者起征,再逐年收紧套数起征点,比如“第一年先从第五套以上(含第五套)开始征收。然后第二年从第四套起征收,第三年从第三套……”。

张文豪认为,房地产税的主要征收人群,不是有钱住大房子的,而是有钱买多套小房子,把小房子的价格炒上去了的人群。如果采取“按套征收”,一是打击面小,理由充足。二是以情以理,给拥有多套房的人群宜给回旋时间减少持有物业。“其次,在管理增量的同时,激活存量。特别是空置房,既是投资目的,又是浪费资源。用收税逼出空置房,增加市场上的租房供应,有助于租金合理化。当然,也会使业主有了纳税来源”。

当然,也有人提出,5000平米一套和50平米一套,二者肯定不能相提并论。对此,就有了第二种主流观点:按房屋面积起征。即地方政府根据地方发展状况设置起征额度,对持有住房面积超过一定值的个人或家庭征收房产税。

针对以上争议,国内房产税征收试点上海与重庆,就分别采用了两种模式。如上文所述,上海主要面对新购二套及以上住房居民进行征税,对刚需等政策倾向的群体设计了免征制度,主要出发点为抑制投资投机需求;而重庆则设置新购商品房100平米,原有商品房180平米的起征面积,且对高档住宅的起征面积一律定为100平米,主要出发点为抑制高档住房消费。

从结果上来看,两种模式都没有明显的优劣,但二者之间细微的差异,还是引出了许多争论。2015年的全国政协十二届三次会议开幕前,政协委员贾康在接收采访时提出,按面积起征的方式不适合中国,尤其是对于体制内人员,其居住面积多为国家的一种补贴政策。但新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,由于以面积计算起征点比按套数征收更容易计算,且对于一般居民来说更显公平合理,所以按面积起征的模式很可能成为房产税最终的起征模式。

他同时认为,按照肖捷部长提到的“立法先行、充分授权、分步推进”原则,各地分对于房地产税的起征时间、起征点、税率等征税标准的制定,都可能出现不同。

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