400亿元设局SOHO 3Q 潘石屹能宝刀续神话吗?

楼市观察中国房地产报万小强2017-11-06 09:20

经过近两年的试验期,潘石屹认为:SOHO 3Q已经完全拥有了向二三线城市扩张的前提,不担心市场前景。

中房报记者 万小强 重庆报道

11月2日,SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹现身重庆,宣讲他将在二三线城市布局SOHO 3Q业务,重庆是他最看重的一站。潘石屹透露,经过考察,将首选解放碑和江北嘴区域的办公楼来布局此项业务。

潘石屹说,未来SOHO中国的转型方向,就是一家盘活闲置写字楼空间的轻资产管理公司。“SOHO中国上半年通过整售物业项目,获取400亿元的营业收入。现在公司的整体负债率降到了一个非常低的程度,而现在中国的房子利用率太低了,但其实使用比拥有更重要,分享比使用更重要”。

经过近两年的试验期,潘石屹认为:SOHO 3Q已经完全拥有了向二三线城市扩张的前提,不担心市场前景。此次和潘石屹一起出现在重庆的公司高管,还有SOHO中国副总裁钱霆,SOHO3Q首席运营官方力维女士。

潘石屹重新出牌

最近两三年,SOHO中国总被质疑业绩不佳,困境重重。

今年8月20日,SOHO中国发布了一份利润下跌94%的中报,下午开盘公司股票即暴跌,当日报收3.94港元,下跌12.25%。之后,潘石屹及团队不得不频频回应外界对公司业绩前景的质疑。

作为公司未来的核心业务,SOHO 3Q能否成为“利润担当”,仍然缺乏投资者信任。可以确信,无论潘石屹如何吆喝,质疑声都不会在短期内消失。

在北京和上海的繁华地段,SOHO中国目前持有170万平方米物业。从对外公布的租金水平来看,望京SOHO项目开盘价格为6元/平方米,上海复兴路SOHO租金开盘时为7元/平方米,后来实际出租价格远超于此,且高于10元/平方米。

理论上看,170万平方米物业能给SOHO中国带来的不菲的租金收入。而从上半年的业绩来看,SOHO租金收入较同期大涨168%,但金额仅4.39亿元。没有了销售收入后,租金部分的收益增长压力巨大。

能让SOHO中国稍微喘口气的是,公司的账户上躺着庞大的现金流,其净负债率仅25%。截至6月底,SOHO中国账面现金有91.45亿元。而通过退出上海外滩股权回笼的项目投资款,潘石屹手握至少130亿元现金。

方力维称,SOHO 3Q目前这个项目在北京上海这样的城市已经拥有了1,7000个工位,19个中心,有超过6万名会员,有2800个大大小小的公司成为这个项目的使用者。

中国房地产报记者通过了解获悉,潘石屹的SOHO 3Q项目主要为创业者提供开放式办公空间和灵活的短租服务,一次订单的租期可以短至一周或长达三个月;创业者可以单租一个工位,或者整租一间办公室,在手机App上随时随地实现选位、付款或续租,享受Wi-Fi、复印打印、咖啡等办公服务。目前的租户主要是一些互联网行业、教育行业、贸易行业、科技类、金融、文化等公司,在过去两年时间里累计了超过6万名会员,多以年轻人为主,这些年轻人大部分是拥有高学历的海归,同时都喜欢挑战,追求自由,比较有活力。

“这里不仅仅提供办公空间,诸如潘谈会、3Q大讲堂、3Qparty、相约投资人等社区运营项目和活动附着在这些空间中,能让人们在自由的空间中相聚,并且碰撞出火花。”潘石屹说。

在质疑声中前行

从O2O预订下单,到无底价竞拍,到大客户定制,再到众包模式,SOHO 3Q带着质疑闯生路。

整体上不难理解这家公司自2015年以来的策略:从一家以拿地盖项目销售的重资产公司转型为自持物业再到适时推出所谓的SOHO 3Q项目,向轻资产公司转型的过程中,每一步看似都非常稳健。

唯一令外界质疑的是:这样一个看起来很美好的符合当前创客空间潜在市场需求和以共享经济为拓展模板的项目,真的能承载起SOHO中国转型之后的利润担当吗?

潘石屹敢于大规模布局SOHO 3Q项目,无疑来自于SOHO中国不错的现金流。“一部分拿来还债后,账面上的流动资金数目还是相当庞大。”

SOHO中国(00410.HK)2017年半年报数据显示,公司总负债365.66亿元,融资成本为4.4%,净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。同时,SOHO中国要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

而之所以认定“运营优质办公物业是未来的重要业务方向”。潘石屹给记者算了一笔账,SOHO中国在北京、上海的办公楼年租金收益是3%,这基本上是国内房地产公司中租金回报率最高的,而SOHO中国公布的2016年公司年报显示,公司的资金成本是每年4.4%,是国内所有上市房地产公司中资金成本最低的,“跟银行借过来的钱,建了房子租出去,还得亏1.4%,这还是北京、上海的情况,其他城市的情况就更差了”。这也是SOHO中国相继卖掉上海凌空SOHO等写字楼物业的原因,所得现金现在正好用于3Q在全国的快速拓展布局。

问题的关键是,包括在成都、重庆这样的二线城市,共享经济浪潮之下,觊觎这块大蛋糕者数目庞大,共创空间入场者众,市场早已细分,抛却潘石屹本人的个人魅力感召,SOHO 3Q在“不低于4000平方米的空间”这样的一个招标下限下,要达到85%的出租率,方有盈利可能,如何确保?

以此前成都市场的联合办公项目而论,仅有位于天府新谷的Work+达到了这个工位规模。计划11月份正式投入使用的中海国际中心OfficeZip2.0产品,提供了约385个工位,10月底时其透露的招租情况是“已过50%”,距85%的出租率还差了相当大一截。SOHO 3Q要超越这些先到者,得出奇招。

中国房地产报记者发现,类似的联合办公项目的盈利模式无非有如下几种情形:第一层出租工位;第二层出租空间,比如会议室、剧场;第三层会员收入,优客工场已经开始针对会员进行收费;第四层收益来自于股权加股权分红,第五层收益便是流量搭载。

此前SOHO3Q一位负责人则对媒体表示,SOHO3Q的定位其实并不是创业者,而是针对具有灵活办公需求的公司。这其中,不乏如乐视、美团等大型企业。创业者实际只占据了很小一部分。该人士透露,主流客群如果依靠创业者,将无法保证租金收益。

在SOHO 3Q的网页上可以查阅到目前办公位和独立办公室的定价。拿“只在SOHO 3Q只拿一个办公位而言,其限时促销价格也有600/每周,一个月则是2400元,一个四五个人创业型公司,核算下来,在SOHO 3Q租用一个月的价格并不便宜。

一些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利,对于那些单一的创客空间而言,如果没有厘清运营逻辑,显然都将陆续面临生存问题。

其实,开发商要做共享空间的逻辑是商业地产价值升级。当前国内商业地产普遍面临销售困境,而传统的商业地产运营也无法产生更高价值。无论是写字楼、酒店还是购物中心,普遍开始遭遇同质化困境,行业出现存量过剩、消化困难。因此需要向新经济靠拢,借用新经济的估值逻辑来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。

但大量创客空间“死亡”的原因是:很多都是讲了一堆空间之外的故事,结果却找不到买单的新资本,只能回归盈利本身,进行砍成本、降规模,开始恶性循环。原本这是一个慢工出细活的事业,人们都太着急了,产品大都不对路。

“我们做了19000个座位的实验,有成功的,也有失败的。比如上海的东海广场,总结起来,经验有两点:一是不能在地下室。二是地方不能低于4000平方米,比如失败的那个,只有200多个座位,交流的空间太小了,测算下来,不能低于800个座位。”潘石屹在回答记者提问时说。

对于潘石屹如此有信念的一项新商业梦想,以及重新活跃在房地产行业,倒是值得尊敬与关切。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论