58%的人认为美国的房地产市场出现了泡沫

腾讯财经2017-09-08 08:57

58%的人认为美国的房地产市场出现了泡沫

腾讯财经讯 据《福布斯》文章,从2016年12月份至今年5月份的6个月内,许多数据都表明房价创下了新高。房价的上涨速度已经远远超出了工人工资和通胀率上涨的速度。所以我们也就不难理解为什么超过一半的受访者会认为,在不远的将来房屋价格会出现回落的情况。

为首付款提供担保的机构ValueInsured调查了1079名成年人,其中58%的人都认为房地产市场存在泡沫,未来2年内房价将会出现回落。而上一个季度,只有46%的受访者持有这种观点。与此同时,83%的受访者认为,现在是抛售房产的最佳时机。

过去50年间房地产市场基本上7到10年就会出现一个周期,但是上一个周期比较例外,因为他持续了17年,之后在2006年房地产市场才开始出现暴跌,直到2012年房地产市场才开始反弹。房地产研究机构Trulia的首席经济学家Ralph McLaughlin称:“从历史的案例分析来看,现在的情形是对看空房地产市场的人有利。”同时Ralph McLaughlin也指出,房地产市场的周期也可能转变为17年了,而不是之前的7到10年一个周期。

房地产市场里的回调并不等于说房地产市场出现了泡沫,这两者是有区别的。导致房地产市场出现回调的因素有很多,而这些因素往往与泡沫并没有什么关系。Ralph McLaughlin称:“比如,宏观经济出现下行趋势、经济活跃度降低、消费者需求减弱等因素,都会导致房地产市场出现回调。资产泡沫其实有另外一层意思:当消费者或者投资者愿意花更多的钱去购买或投资一种资产,原因是他们认为这种资产的价格将会进一步上涨,这种情况下,我们可以说这种资产出现了泡沫。”想一想郁金香泡沫出现时的情形,我们就会发现,现在房地产市场其实才处在周期的上半段。

经济学家们目前还没有看到以往房地产泡沫出现时的迹象再次出现的情形。

新成立的经纪公司Redfin的首席经济学家Nela Richardson称:“目前房价偏高,购买者的欲望也比较强烈,而且大多数人已经买不起了,但是没有迹象表明房地产市场出现了泡沫。”

房地产市场泡沫的一个标志性因素就是房价的持续上涨,而且这种涨势是不可持续的,或者是无法支撑的。10年前在次级抵押贷款和不严谨贷款担保协议的推动下,人们可以从银行贷出远远超出自己偿还能力的房贷,最后导致美国房地产市场出现次贷危机,并蔓延至美国的金融领域。但是今天美国的抵押贷款是非常保守的,美国许多人们的城市,如果购房者不能全款购房的话,他也要拿出一大笔首付款。所以这次美国并没有出现上次次级贷款暴增的情况。而且随着经济的发展、工人就业数量的增加、工资水平的提高,房价自然会受到驱动,出现上涨。

标普在最近公布的CoreLogic Case-Shiller房价指数报告中,主管David Blitzer宣称,美国的房地产市场并没有进入泡沫区域,原因是每个城市房价的上涨幅度都不相同。如果真的出现了泡沫,那每个城市房价的涨幅应该相差不大。另外,受访者的数量比较少,与此前房地产市场崩溃之前相比,低了大概20%左右。但是这并不意味着当前的房地产市场没有一点问题。现在购房者的信用不好的话,很难从银行贷到款。每年能够出售的房屋数量越来越少。现在美国的房屋供给量只能维持4个月,基本上勉强能够满足购房者的需求。所有的这些因素支撑了房屋价格的上涨。

Realtor.com首席经济学家Danielle Hale称:“现在我们认为房地产市场并没有出现泡沫的最有力证据就是现在人们都没有认为房地产市场出现了泡沫。现在购房者在购房的时候丝毫不会怀疑美国房地产市场出现了泡沫,而且购房的目的也不是为了投机。”

上一个房地产市场周期中,推动房地产市场出现泡沫的最主要因素就是房地产市场的投机活动。当时所有的购房者或者投资者都认为美国的房价不会下跌,开发商宣传称,房价不会下跌。但是最后发生的事情,证明所有的人都错了。至少现在没有出现人们认为房价永远不会跌的情况。其实人们都明白,就算现在房价不会跌,但是未来肯定会下跌的。现在的情况是,人们购房的需求比较强劲,开放商正在努力建更多的房子来满足购房者的需求,这种情况是可持续的。

在调查研究中Value Insured发现,年龄在34岁以下的年轻人是购房需求的主要推动者,他们非常害怕自己的投资出现了失误。原因是他们害怕自己无法还清房贷,同时出现了房价大幅下跌的情况。

Zillow的首席经济学家Svenja Gudell称:“我正在提醒人们,把房子堪称一种投资渠道,而不是简简单单一个可以居住的地方。如果你现在有充足的资本,而不知道自己该买一套房子还是投资到其它的资产品种上时,我们的研究可以指导你,我们的研究发现,投资其他资产获得的回报比购房的回报高,但是投资其他资产,你仍然需要租房子住。所以最好的方法就是,你买一套房子,自己住一部分,出租一部分。而且还可以等着房价上涨,获得更多的收益。”

(腾讯财经)

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