北上深放大招!没买房的人笑了

市场行情综合整理2017-07-17 08:49

楼市稍有风吹草动都会牵动亿万买房人的心,7月7日,上海、深圳楼市再次爆出大消息!

两大一线城市同日宣布大幅增加住宅土地供应,让我们来看看他们的主要举措:

1、上海:在“十三五”期间(2016-2020年),上海新增住房比“十二五”增加60%左右,住房用地预计供应5500公顷,新增住房大约为170万套。

在新增的这170万套房中:商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。

2、深圳:2017年深圳新建商品住房由原来的4.3万套增加到8万套,增幅将近1倍。安排保障性住房和人才住房用地65公顷,计划安排建设保障性住房和人才住房5万套、约277万平方米,套数建设指标较去年同期增长25%。

如果把时间往前移,还可以看到北京楼市也有类似举动:

3、北京:4月7日,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,北京计划今后五年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求。

三地政策具有一个共同特征那就是增加住宅土地供应,一线城市房价之所以会上涨,很大一部分原因是因为住宅用地紧缺,住房供不应求,增加供应可以缓解燃眉之急。

1、我们都知道房价涨不涨,短期看政策,中期看土地,长期看人口。以前(2016年10月-至今)楼市主要是政策调控,不断加码的限购、限贷、限价、限售政策,辅之以金融手段(限制房企再融资、信托地产、切断理财资金进入楼市),短期让楼市迅速降温。

来自伟业我爱我家集团的数据,上半年,北京二手住宅的网签总量环比去年下半年减少了36%,考虑到限价令下新房价格已经失真,现在二手房价格仍然是客观反应楼市真面目的,可见政策的效果非常明显。

2、然而正如小白此前说过的,限购新政后有35.62%的买房用户延缓买房进程,28.22%的用户表示暂时观望,如果不辅之中长期政策,单纯依靠行政化实际上是为未来房价上涨播下种子。

增加一线城市的土地供应,可以消化购房需求上升带来的房价上涨压力,但迫于一线城市控制城市规模,土地供应尤其是住宅用地增幅有限。现在大幅增加住宅土地供应,可以理解为降房价的玩法由政策调控向市场调节转变,楼市调控迎来2.0版

考虑到北上深楼市总市值在全国楼市中占比超过三分之一,所以三地的楼市“新玩法”在全国具有非常大的指示意义。

那么问题来了,房价真的会降吗?

我们还是以上海为例:

1、在“十三五”期间上海将新增住房大约为170万套,按照目前三口之家的现状,这170万套大约可以满足540万人的住房需求。

2、从官方公布的人口来看,2014年上海的总人口开始出现拐点,走下降趋势。

北上深放大招!没买房的人笑了

也就是说人口数据无误的情况下,170万套的供给是能够满足上海人住房需求的,甚至供大于求,理论上未来房价会下跌!

不过如果你仅仅从这一角度看那就错了,里面有一些细节你需要注意到,在新增的170万套房中有70万套是租赁住房,剩下的才是商品房和保障性住房,真正能够上市交易的房子已经打了折扣。

其次从人口角度上,2013年上海的小学生人数是79.25万,2015年是79.87万,人数是增加的,相比官方统计的总人口,以数人头为统计的小学生人数更为准确,可见上海的人口增加或是被低估的。

再者,计划不等于实际完成,以北京为例2016年住宅用地供应计划是1200公顷,实际上只完成了469公顷,完成度仅有39%。

未来上海的供应用地完成度到底是多少,那要看它的房价走势,如果房价环比上涨,那可能会增加土地供应。但如果消化周期(待售面积除以销售面积)过快那么可能还会减少土地增应,住建部要求的主要指标如下:

对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

可见本次北上海提出的大幅增加土地供应是调控房价的重要一环,中央对这次房地产调控是认真的,房价进入调整甚至下跌已经是必然。至于调整时间有多久,那取决于经济,如果经济下行压力大,那么政策可能会有一定的松动,供地量不可能大幅增加。

未来的房价将会在经济波动中徘徊,不过即使是徘徊,未来的房价都不可能出现大涨/

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